Práva a povinnosti investora na stavbě

Práva a povinnosti investora na stavbě (Zdroj: Online stavební deník)

Investor je na stavbě důležitý hlavně ze začátku. Potom zas až tak moc ne. O tom se ostatně přesvědčil Karel na staveništi svého domu v Tišicích, když chtěl přiložit ruku k dílu. Jak to dopadlo?

Svévolná pomoc investora

Na začátku si připomeneme pár definic. Investor = je v našem případě fyzická osoba (mohou jím být i banky, společnosti, penzijní nebo investiční fondy a další), která vyhledává optimální způsob, jak zhodnotit své dočasně volné finanční prostředky. Tedy laicky řečeno je to člověk, který si za své peníze nechá třeba rekonstruovat dům. A takovou rekonstrukci si nechce dělat sám, takže si najme stavební firmu. A zde už to začíná být zajímavé.

Stavební firma s investorem sjedná smlouvu o dílo, na jedné straně stojí zadavatel neboli investor a na druhé zhotovitel, zde stavební firma. Předmětem smlouvy je závazek o zhotovení, údržbě, opravě nebo úpravě určité věci nebo činnosti s jiným výsledkem. Opět přeložíme - zadavatel čili investor zadá stavební firmě požadavek na rekonstrukci domu a stavební firma mu vyhoví a provede všechny úkony, na kterých se s investorem dohodnou. 

Smlouva
Ve smlouvě se zaváže zhotovitel předat investorovi stavbu zcela hotovou (Zdroj: Depositphotos)

A teď něco k povinnostem:

Zhotovitel (stavební firma) se zaváže provést dané dílo na svůj náklad, je povinen obstarat si prostředky, které jsou potřebné k provedení díla, pokud se ovšem nedohodne se zadavatelem jinak, a následně provádí dílo na své náklady. Objednatel pak pouze zaplatí smluvenou částku a převezme hotový produkt, zde rekonstruovaný dům.

Aby nedocházelo k nesrovnalostem ve výkladu smluv, předchází smlouvě o dílo ještě smlouva předávací (předávací protokol). V té se praví, že investor předává (v našem případě) stavební objekt do péče stavební firmy, která až do konečného předání nese za celý objekt plnou zodpovědnost a je pro danou dobu majitelem stavby. Dále je pak v předávacím protokolu vysvětleno, že tím na sebe stavební firma bere veškerou zodpovědnost co se týče jednání se subdodavateli, přebírání materiálu, nářadí a strojů, zodpovídá za dodržování projektové dokumentace, bezpečnost a ochranu zdraví při práci, docházku zaměstnanců, reklamace a další náležitosti. Může také po tuto dobu libovolně disponovat s majetkem na stavbě, např. při bourání původních staveb může prodat stavební materiál třetí straně, aby ušetřil náklady na stavbu, avšak na druhou stranu je také zodpovědný za likvidaci stavebního a nebezpečného odpadu na vlastní náklady podle platných vyhlášek.

Protokol
Předávací protokol ustanovuje stavební firmu jako momentálního vlastníka stavby (Zdroj: Depositphotos)

A za těchto podmínek se na stavbě v Tišicích zjevil Karel coby investor s nápadem, že si svépomocí (respektive za vydatné pomoci Pepy) zbourá dřevěnou pergolu, hustě porostlou psím vínem. Dokud z vinné révy jen sklízel zralé hrozny, nebyl ještě vcelku žádný problém, ale jakmile došlo na vybalení motorové pily a zaříznutí do trámu, byl tu stavbyvedoucí Josef Beneš jako na koni a oba samozvané pracanty ze stavby nemilosrdně vykázal. 

Důvodem je právě ono ručení za bezpečnost práce všech dotčených osob na staveništi. Pokud se na stavbě pohybuje osoba, a může to být i třeba sám investor, není mu dovoleno jakkoliv zasahovat do probíhajících prací z důvodů bezpečnosti a ochrany zdraví při práci, a dále z důvodů možného narušení technologických postupů. V případě, že by taková osoba způsobila škodu na majetku nebo újmu na zdraví svém či na zdraví další osoby, je tento problém připisován na hlavu stavební firmy, která nese veškerá rizika a zodpovídá za hladký průběh stavby či rekonstrukce. 

Fachmani
Investor nesmí během stavebních prací jakkoliv zasahovat do činností stavební firmy (Zdroj: Online stavební deník)

Naštěstí byl investor Karel ubezpečen, že pokud celou rekonstrukci na konci řádně zaplatí, bude mu zrekonstruovaný objekt opět vrácen do osobního vlastnictví a v takovém případě si může za domem na vlastní náklady a rizika postavit třeba odpalovací rampu, aby se mohl chlubit známým, že právě toto postavil vlastníma rukama. Karel uznal argumenty a s vidinou volného odpoledne odjel s Pepou na houby.

Pár informací o stavebních smlouvách

Pokud potřebujete sepsat stavební smlouvu o rekonstrukci vašeho domu a nechcete platit advokáta nebo notáře, zapamatujte si pár bodů, které jsou pro smlouvu podstatné:

Pepa a Pepa
Josef Beneš je zodpovědný za celý chod rekonstrukce (Zdroj: Online stavební deník)
  • Placení - způsob, zálohy, měsíční výplaty. Obecně se příliš nedoporučuje vyplácet zálohy, pouze v případě, že si stavba žádá větší investice s předstihem. Běžná praxe stanoví vyplatit jako zálohu 60 % z částky na materiál, který se již objednal a u kterého jsou dodací lhůty delší než 1 měsíc.
  • Projekt - projektová dokumentace musí být přílohou smlouvy. Důležité je vyznačit, který z projektů je veden jako konečný a smluvně závazný. V případě pochybení firmy jste na vině vy jako investor, neboť stanovená projektová dokumentace se dokládá pro stavební povolení.
  • Počasí - nelze stavět za každého počasí, a proto se stanovují teplotní limity (nejnižší teplota pro práce na stavbě je 5 °C), také za silného deště nebo větru je riziko pracovat venku. Pokud na stavbu spěcháte, připlaťte si za nemrznoucí směsi, vytápění stavby a ohřev dělníků.
  • Stavební deník - v dnešní době je již k dispozici aplikace Online stavební deník, kterou na rozdíl od své papírové podoby není možné falšovat a upravovat. 
  • Staveniště - stavební firma bude vyžadovat, aby na stavbě byl přístup k vodě a elektřině, což musí zajistit investor na vlastní náklady. Při předání stavby se opíše stav měřidel a při předání v konečné podobě se znovu opíše stav měřidel. Objednatel pak tyto náklady přeúčtuje zhotoviteli oproti poslední faktuře.
  • Kontrola - ta se provádí formou kontrolního dne, kdy se sejdou všechny dotčené osoby či orgány a kontrolují, zda je dodržen harmonogram, projektová dokumentace, spotřeba materiálu, docházka dělníků, bezpečnost práce a další. 
  • Dokumentace - stavební firma je povinna předat při závěrečném předání hotového díla i všechny potřebné dokumenty vážící se k rekonstrukci stavby (protokoly o likvidaci stavebního odpadu, faktury za prodej stavebního materiálu třetí straně, certifikáty, záruční listy, návody a také stavební deník).
  • Termín - v případě prodlevy s předáním stavby po termínu lze v běžné praxi požadovat namísto smluvní pokuty slevu z ceny ve výši předem dohodnutých % za každých 7 započatých dní prodlení.
Kontrola
Kontrolní den umožní investorovi zkontrolovat, jak pokračují práce na stavbě (Zdroj: Depositphotos)

Podobné údaje by se měly vyskytnout i v předávacím protokolu, kterým předává investor stavební objekt do užívání stavební firmě. Stavební firma v něm nastíní, v jakém stavu přebírá objekt do své péče. Zaváže se pak stavbu předat v očekávaném termínu v podobě, která byla znázorněna v projektové dokumentaci. A z toho důvodu si také hlídá všechny náležitosti, které by mohly stavbu narušit, zastavit či prodražit.

Co uvidíte tento týden?

  1. Fotovoltaika a tepelné čerpadlo
  2. Škola suché výstavby
  3. Jádrové vrtání
  4. Soutěž o stavební dozory v celkové hodnotě 100.000 Kč
  5. Vím o všem
  6. Karlozor

Související k tématu